Decizia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nr. 23/2017 privind interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) din Codul civil

Publicată în: Monitorul Oficial nr. 365 din 17 mai 2017

Dosar nr. 3.996/1/2016

Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept ce formează obiectul Dosarului nr. 3.996/1/2016 este constituit conform dispoziţiilor art. 520 alin. (8) din Codul de procedură civilă şi ale art. 27^5 alin. (1) din Regulamentul privind organizarea şi funcţionarea administrativă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, republicat, cu modificările şi completările ulterioare (Regulamentul).

Şedinţa este prezidată de doamna judecător Iulia Cristina Tarcea, preşedintele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

La şedinţa de judecată participă doamna Mihaela Lorena Mitroi, magistrat-asistent desemnat în conformitate cu dispoziţiile art. 27^6 din Regulament.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept ia în examinare sesizarea formulată de Tribunalul Alba - Secţia I civilă, în Dosarul nr. 173/191/2016, privind pronunţarea unei hotărâri prealabile.

Magistratul-asistent prezintă referatul cauzei, arătând că a fost depus raportul întocmit de judecătorii-raportori, care a fost comunicat părţilor, în conformitate cu dispoziţiile art. 520 alin. (10) din Codul de procedură civilă, şi că apelanta-reclamantă, prin avocat, a depus punct de vedere formulat în scris privind chestiunea de drept supusă judecăţii. La dosar au fost transmise hotărârile judecătoreşti relevante, identificate de curţile de apel, precum şi punctele de vedere teoretice exprimate de judecători, care au relevat apariţia unei practici judiciare neunitare. Parchetul de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a comunicat că nu se verifică, în prezent, practica judiciară în vederea promovării unui recurs în interesul legii. De asemenea, s-au depus la dosar opiniile specialiştilor în materie de la Facultatea de Drept a Universităţii de Vest din Timişoara, Facultatea de Drept a Universităţii "Babeş-Bolyai" din Cluj-Napoca, Catedra de drept civil şi drept procesual civil a Institutului Naţional al Magistraturii, Facultatea de Drept din cadrul Universităţii "Alexandru Ioan Cuza" din Iaşi şi Facultatea de Drept a Universităţii "Nicolae Titulescu" din Bucureşti. Se mai referă că la data de 20 martie 2017 a fost înregistrată la dosar o cerere de intervenţie formulată în interesul apelantei-reclamante.

Deliberând, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept respinge ca inadmisibilă cererea de intervenţie formulată în interesul apelantei-reclamante, având în vedere că, în cazul mecanismelor procedurale de asigurare a unei practici judiciare unitare, instanţa supremă procedează la dezlegarea cu caracter obligatoriu şi de principiu a problemelor sau chestiunilor de drept cu care este învestită, fără a realiza o activitate de judecată specifică procesului civil.

Doamna judecător Iulia Cristina Tarcea, preşedintele completului, constată că nu mai există chestiuni prealabile sau excepţii, iar completul rămâne în pronunţare asupra sesizării privind pronunţarea unei hotărâri prealabile.

ÎNALTA CURTE,

deliberând asupra chestiunii de drept cu care a fost sesizată, constată următoarele:

I. Titularul şi obiectul sesizării

1. Prin Încheierea de şedinţă din 10 noiembrie 2016, dată în Dosarul nr. 173/191/2016, Tribunalul Alba - Secţia I civilă a dispus sesizarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: "modalitatea de interpretare a dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) teza a treia din Codul civil, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic."

II. Expunerea succintă a procesului în cadrul căruia s-a invocat chestiunea de drept menţionată

2. Prin Cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Blaj la data de 17 februarie 2016 cu nr. 173/191/2016 reclamanta S.C. A - S.R.L. i-a chemat în judecată pe pârâţii B şi C, reprezentaţi prin mandatar, solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să constate că între părţi a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare înregistrată la data de 20 ianuarie 2016 pentru terenul situat în comuna Şona, judeţul Alba; că a efectuat plata preţului negociat conform borderoului de plată din data de 27 aprilie 2015; să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, precum şi intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren de 4,86 ha cuprinsă în extrasul de carte funciară; fără cheltuieli de judecată.

3. În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că între părţi a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare prin care părţile şi-au manifestat consimţământul cu privire la vânzarea suprafeţei de teren de 4,86 ha, la aceeaşi dată reclamanta procedând la plata preţului; că rămânea de rezolvat problema actului autentic cerut de normele imperative ale legislaţiei în materia proprietăţii, dar datorită lipsei de disponibilităţi materiale necesare deplasării şi suportării cheltuielilor notariale, pârâţii au refuzat prezentarea la un birou notarial pentru a semna actul în formă autentică, refuzul neavând legătură cu consimţământul pentru înstrăinarea terenului, dat prin semnarea contractului încheiat sub semnătură privată.

4. În drept, a invocat dispoziţiile art. 1.516, 1.483 şi 1.279 din Codul civil şi art. 194 şi următoarele din Codul de procedură civilă.

5. Prin Sentinţa civilă nr. 267 din 27 aprilie 2016 Judecătoria Blaj a respins ca neîntemeiată acţiunea civilă având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic.

6. Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că, prin înscrisul sub semnătură privată intitulat "Act de vânzare-cumpărare" la data de 20 ianuarie 2016, reclamanta S.C. A - S.R.L. a cumpărat de la numitul D, în calitate de mandatar al pârâţilor, suprafaţa de teren arabil extravilan de 4,86 ha situată pe raza localităţii Şona, judeţul Alba.

7. Convenţia încheiată de părţi, neîndeplinind condiţia "ad validitatem" a formei autentice, este nulă ca şi act de vânzare-cumpărare, însă valorează antecontract de vânzare, în baza principiului conversiunii actelor juridice, generând în sarcina ambelor părţi o obligaţie de a face, anume de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

8. Rolul instanţei în această procedură este de a constata că, fiind îndeplinite toate condiţiile necesare pentru transferul dreptului de proprietate, contractul nu poate fi încheiat strict din cauza refuzului uneia dintre părţi de a se prezenta la notar şi sunt îndeplinite şi celelalte condiţii cerute expres de lege.

9. Astfel, instanţa de judecată învestită în temeiul art. 1.279 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate la data pronunţării hotărârii care ţine loc de contract de vânzare, reprezentate, în speţă, de normele legale referitoare la înscrierea la rolul fiscal şi în cartea funciară a suprafeţei de teren ce face obiectul antecontractului, precum exercitarea dreptului de preempţiune, în vigoare la data pronunţării hotărârii judecătoreşti.

10. Raportat la dispoziţiile art. 1.279 din Codul civil, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa suplineşte doar lipsa consimţământului părţii care refuză nejustificat încheierea contractului promis şi nu suplineşte şi lipsa celorlalte condiţii care nu au fost îndeplinite şi fără de care încheierea contractului autentificat în faţa notarului nu ar putea avea loc, cum ar fi întocmirea documentaţiei de carte funciară şi obţinerea avizelor.

11. Potrivit dispoziţiilor art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, cu modificările şi completările ulterioare (Legea nr. 17/2014), în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară, iar conform art. 4 din Legea nr. 17/2014 înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.

.......................

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE,

În numele legii,

DECIDE:

    Admite sesizarea formulată de Tribunalul Alba - Secţia I civilă, în Dosarul nr. 173/191/2016, privind pronunţarea unei hotărâri prealabile, şi, în consecinţă, stabileşte că:

    În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

    Obligatorie, potrivit dispoziţiilor art. 521 alin. (3) din Codul de procedură civilă.

    Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 3 aprilie 2017.

PREŞEDINTELE ÎNALTEI CURŢI DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

IULIA CRISTINA TARCEA

Magistrat-asistent,

Mihaela Lorena Mitroi

Descarcă gratuit această decizie apăsând butonul „ Descarcă”.